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爱宇上海劫

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  爱宇集团董事长左晖:“绝大多数纠纷都有我们自己的问题,我几乎还没有看到一起是没有瑕疵的。辩解不能解决问题,并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中,以及幕后黑手之类的无益假象里。”   

爱宇上海劫
爱宇上海劫

  爱宇集团董事长左晖:“绝大多数纠纷都有我们自己的问题,我几乎还没有看到一起是没有瑕疵的。辩解不能解决问题,并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中,以及幕后黑手之类的无益假象里。”

  

  中房报记者 鞠晓波 北京报道

  “树大招风”的爱宇,在上海摊上事了。

  2月23日,上海市消保委召开上海市房产中介消费者满意度调查发布会。通报了房产中介服务中存在的四大乱象。而上海爱宇两个违规案例则被作为典型,其中夹杂着涉事业主的哭诉。

  今年1月,上海市民庄先生到爱宇门店签订了房地产买卖居间协议。但庄先生在交了80万元定金之后却被告知,出卖方在售房过程中,由于要购买另一套房子资金不足,所以向他人借了钱,而庄先生所购房屋早前已作为这笔借贷的抵押物。而借钱给卖房人的,正是上海爱宇的一个经纪人。

  庄先生要求上海爱宇解除房屋的抵押,却被告知上家没钱偿还欠款,必须先将这套房屋卖掉,才有足够资金解除抵押。所以爱宇建议庄先生先帮上家还清这笔欠款。最后不得已,庄先生不买房了,要求爱宇还清80万元的定金,但上海爱宇还是不同意。

  第二个违规案例是购房人黄先生也在不清楚房屋条件的情况下交了定金,之后才被爱宇告知该房屋除了贷款还有抵押。不同的是,黄先生签下了房屋购买合同,并交了剩余的近七成共计280万元的房款,也同意了合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。

  但此后,黄先生发现,2015年11月2日,11月10日,12月10日,该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封,因为售卖方经营失败曾欠了相关银行大额的信用贷款。

  而按正常流程,消费者在交定金的时候就已经进入网签程序,如果房屋存在查封、抵押等问题,交易中心审核时就能查出来,而且房屋也无资格进行正常交易。

  2月24日,上海市住建委暂停了涉事门店及经纪人员的网上签约资格,并约谈相关负责人。

  爱宇上海的最严处罚

  房地产中介行业,一直都不是那么太平。今天是爱屋吉屋、明天是搜房和我爱我家、后天是爱宇。谁也无法逃脱“行业乱象”的魔咒。

  外界一边倒地罗列着爱宇的无数“罪行”。上海爱宇遭遇了史上最严厉的处罚。据了解,除了涉事两家门店被取消网签资格,上海市住建委要求爱宇下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。2月24日,上海所有的爱宇门店橱窗广告被撤下。

  上海市相关部门的处罚,原因可能是由于这一单交易所衍生出的诸多问题。如业内广泛讨论的金融问题,爱宇放贷涉嫌违规的问题。上海市住建委房地产市场监管处负责人也表示将与金融部门就房产中介金融服务的合规性、合法性进行沟通。

  北京爱宇方面对中国房地产报记者表示,目前其他城市爱宇业务未受影响。上海爱宇方面表示,相关同事正在处理此事,并最迟会在25日对外发布官方声明。

  一位接近上海爱宇的内部人士向中国房地产报记者称,该事件只是一个不规范操作的个例,而且是签约后才出现的查封,最大的问题是没有做资金监管,而不是金融产品。

  而该案例恰恰发生在上海。上述内部人士称,爱宇收购上海德佑后,其在上海的业务主要是原德佑团队操盘,如果消息属实,也是团队出现错误的反思和处理。

  高速发展背后隐疾

  爱宇在2010年进入上海市场,但一直不温不火。在上海只有20多家门店。2014年开始,爱宇开始向外扩张之路先后并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红等当地大型中介机构。2015年3月,爱宇宣布与上海第二大中介德佑地产合并,到2015年7月,上海爱宇就实现了成交金额、市场份额第一名。2015年底,上海爱宇门店达到了1200多家,交易额达35.5亿元。

  然而,高速扩张之后,爱宇模式能否快速融入其他城市以及其他合作伙伴,将是必然面临的一大问题。上海这两起客户投诉案,即是这一问题的导火索。

  25日晚间,爱宇集团董事长左晖在其个人微信朋友圈发文称:“面对纠纷我们通常的态度的确是不去辩解,因为,绝大多数纠纷都有我们自己的问题,我几乎还没有看到一起是没有瑕疵的。辩解不能解决问题,并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中,以及幕后黑手之类的无益假象里。这次上海的案子体现我们三个事情的落实问题:房源核验,查封房先行垫付和投诉24小时处理……”

  爱宇集团常务副总裁王拥群亦在2月25日下午向该集团各地总经理发出了一封信,信中谈到了目前对两起爱宇用户交易纠纷的处理结果:对于涉及2起纠纷的用户,已经做出了妥善的补偿;涉事的两家门店进行彻底整改;上海爱宇全体门店进行自查。王拥群要求各地城市对已有业务进行自省和自查。

  此外,王拥群还要求爱宇各地城市公司要严格按照爱宇的标准流程,做好业务交易的每一个环节,包括真实房源核查、签约前(或者转定前)产权核查和签后服务等。

  事情过后,爱宇作出了自省。而上海速度之后,爱宇服务标准的执行和管理却暴露出了问题。

  而对于纠纷中提到的金融业务,其理财产品被指变相发放高利贷行为,爱宇的回应中并未提及。

  【评论】

  房产中介不可承受之重

  鞠晓波/文

  几年前,中介乱象的焦点还只是吃差价、中介互殴、裁员、跑路等,但最近两年,随着市场在发展中不断净化,这些乱象已逐渐淡化。

  随之而来的是房屋买卖的风险管控。资金监管与查封房源渐渐成为行业乱象的焦点。

  2016年年初,爱宇董事长左晖曾做过一次演讲,主题是:“这个社会需要爱宇吗?”在这一次演讲中,左晖对于行业的基础设施以及行业的服务质量的不成熟有无限感慨。

  “整个行业服务的人员是很不成熟的一拨人,他们还欠缺基本的职业操守和职业行为,后来爱宇只招聘有大学教育水平的经纪人,但很费劲。”左晖说,消费者也不成熟,面对交易风险的时候不成熟。

  买了房子被查封了怎么办,谁来管这个事情,后来爱宇决定做资金监管。

  事实上,早在2007年,北京市建委就正式颁布《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。

  但在实际操作中,有些消费者担心操作麻烦和放款速度慢,而不采用资金监管。也有一些中介不愿实施。

  北京一位中介机构高层此前接受中国房地产报记者采访时就提到,资金监管就像现在很多人都认同支付宝,在网上购物,都是先把钱打到支付宝,确认收货后商家才能收到货款。其实买房子更应该是这样,首先买房者面对的是不认识的业主,也不能肯定可以过户顺利,甚至有可能存在房源已被查封等问题。

  但国内二手房交易过程中,不管是资金监管,还是银行第三方监督机构,都没有得到交易双方的足够重视。

  “本来是过户后付款,但是大家觉得签了合同把钱给业主非常正常。但签合同才是交易刚刚开始,像这种基础设施都没有建立,第三方没有建立,监管部门不作为,他们觉得管这个太麻烦了,每一单都不一样,没有能力去管。”一位中介业内人士直言,目前北京朝阳区已经不强制资金监管。

  海淀区强制监管,但只是过户前一天往账户里打30万元到50万元,就算是监管了,其他的区就留了一堆窗口,比如自行交接等等。

  所以消费者也不觉得这个是必须的。

  此外,对于资金监管,有时经纪人也会妥协。“我们很多经纪人也都抗议,为什么不能松一点,有些客户自己都说出了事不找我们麻烦,但公司必须走资金监管。”爱宇一位高层对中国房地产报记者称。

  而对于查封房源,很多中介都在此栽过跟头。近两年有增多的迹象,也为中介和购房人埋了不少雷。

  按照规定,司法部门查封的房源,不能进入二手房市场交易。但随着民间借贷和资本的腾挪越来越复杂,一些房主急于筹钱,将房子变现,导致大量查封房流入市场。

  无奈的是,房源权证的调查对于中介机构来说并非易事,房屋核验一般需要5个工作日以上,此外,很多房主在未交定金之前根本不配合。

  在美国,房产中介的职责非常清晰,分为买房中介和卖房中介。在过户流程中,必须有过户律师或者过户公司进行过户。过户律师或者过户公司的账户是监管账户,是冻结的。买家会得到很详细的房屋检查报告。一般十几页,多的几十页。所有瑕疵都会列出来。

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